摘要：“穷则独善其身，达则兼济天下”，一个企业的经营者或管理者，不会只将目光盯着自家一亩三分地，身在企业，心系家国。更何况，推动社会各项机制进步，本身也是帮企业创造适宜的商业生态环境。

“治大国如烹小鲜”，企业机制设计与社会机制设计，道理上是相通的。

　　一名优秀的机制设计师，既可以将企业机制设计原理和方法引申到社会层面，造福更多人;也可以从范围更广、难度更大的社会机制设计实践中汲取智慧和灵感，反哺企业机制设计。

　　人类最伟大的发明，不是产品的创造，而是机制的创新，尤其是那些在历史的重要节点上推动着社会变革或者跨越发展的机制创新。

　　国民经济宏观调控，按照经济学家们的说法，主要是靠财政政策和货币政策，但真正的武学大师，“不滞于物，草木竹石均可为剑”，舆论宣传、信息披露、领导示范、反腐倡廉、政府机构改革、人口政策调整、市场化与反市场化……凡此种种均可作为宏观调控之“剑”，而在各式各样的调控手段当中，最根本、最长效的调控手段，或者说治本之策、长效机制，乃是机制的调整与变革。

当前，房价问题成了中国经济的一大困扰。中央政府出台了多项房价调控措施，但效果似乎并不明显，还招致房地产大佬们的调侃：“房价不会跳水，只是在做俯卧撑”，“北京发明了十七八种房子”，“严厉的行政干预已经到了房价不跌绝不罢休的地步了”。

　　房价高不高，用不着扯东扯西，比东比西，评判标准只有一个，价值。

　　无论从商品价值出发，还是以资本价值度量，国内的房产价格都远高于其价值。市场经济，“千规律、万规律，价值规律第一条”，价格迟早回归价值，错位时间越长，扭曲程度越大，地震烈度越强。

　　事到如今，“打嘴仗”已经没有任何意义，怎么才能解决问题?怎么解决取决于如何认识，也就是要弄明白：房价到底是什么?

　　在某些经济学家的笔下，市场经济被吹得神乎其神、无所不能。其实哪有那么玄乎，站在博弈论的角度，市场经济不过是人类的一种玩法，简单的市场游戏由三种博弈交织而成：买-卖博弈、买-买博弈、卖-卖博弈。

　　但在大多数市场结构中，博弈主体并非只有买家和卖家，而是多方博弈，博弈结果也并非只取决于买卖双方的供求关系，而是多方博弈形成的相互影响、相互制约的联动体系，如果将眼睛只盯在供求关系上，视野是偏狭的，认识是片面的。

　　国内房地产市场也是一个多方博弈，一场多方参与的游戏(中央政府、地方政府、银行、房地产开发商、房地产销售商、投资投机者、自住购房者以及其他玩家)。

由此我们不难理解，房价到底是什么?是这场游戏的结果，是参与这场游戏的诸方玩家相互博弈、玩出来的一个又一个的结果，因而那些直接以房价作为调控对象的政策措施，注定难以奏效，因为博弈论早已证明：在重复博弈中，游戏结构不变，游戏规则不变，再玩一次，游戏结果还会一样，即使硬把房价压下去，一松手，还会得到同样的结果——房价持续上涨。

　　显然，要想破解房地产困局，调控就不能盯着房价本身，而要到房价背后的博弈结构和游戏规则上动手术，打压房价只是一时之策，抽薪止沸的解决之道，是重新设计出一套新的房地产市场游戏规则，在顶层设计规则，在源头解决问题，才能有效地实现房价平稳回归。

　　设计“游戏规则”，首先要找出游戏中的“玩家”。

　　在房地产市场多方博弈的舞台上，“生旦净末丑、神仙老虎狗”，演绎出一幕幕跌宕起伏的剧情，那么，谁才是这场大戏里真正的主角呢?

　　在简单的市场游戏中，买卖双方的博弈就能形成“均衡”，但在房地产市场中，购房者“用脚投票”吓不倒房地产开发商，因为还有银行、房地产基金等“接盘者”，所以购房者只是价格的被动接受者，只是跑龙套、敲边鼓的群众演员，没有什么话语权，买卖双方的博弈并不起主导作用，将眼珠子盯在自住购房者及其所谓的“刚需”上，纯属“蚊子叮菩萨——找错了对象”。

　　真正导致国内房价持续上涨的核心动因，是两个核心主角(地方政府和房地产开发商)之间的利益联动机制，地价高、房价更高，房价高、地价更高，从而导致地价、房价交替式螺旋上升。

　　因此，解决的要义，是重构两个主角之间的博弈机制，将房地产开发商和地方政府自然形成的“利益一致体”转化为“利益对立体”，形成二虎相争的格局，问题自然就会冰雪消融。

　　具体来说，土地出让不以价高者得之，而是以某种其他方式(如小区规划设计方案)竞标，中标的房地产商开发后，卖多高的价格都行，每平米80万元也没人干涉，但地方政府征收超额累进的房地产所得税，就像个人所得税，免征额之上，房价越高，税收比率越高，譬如免征额为3千元/米2，3-6千元/米2，税率10%，6-9千元/米2，税率20%，9-12千元/米2，税率30%……依此类推。

　　这样一来，土地出让金转化为房地产所得税，事前的地价博弈转化为事后的房价博弈，地方政府收多了，房地产商的兜里就少了，两家利益对立，自然就会掐起来，再加上超额累进税天然具有限高作用，在此情形下，房地产商反而不愿把房价定得太高，定得太高，地方政府拿走“大头”，反而不能实现自身利润最大化。

在新的游戏规则中，中央政府多了可操作的市场驾驭手段，地方政府的收入并没有减少，房地产商也少了拿地的巨额资金压力和利息支出，而购房者则可从“鹬蚌相争”中“渔翁得利”。

　　只知其然，被市场经济玩，知其所以然，玩市场经济，掌握事物的本质和规律，就连市场经济本身也可以进行各式各样的精巧设计。

　　从自发地顺应市场经济，到自觉地设计市场经济，人们通过主动改变、重构市场游戏规则和市场交易方式，不仅可以对市场经济进行调控，还可以进行“整形”，甚至在计划经济和自由市场经济之外，建立起第三种社会经济运行方式——被规划、被设计、被构建的市场经济。

　　当人们认清事物的本质及其运行规律，之前的盲从膜拜就会变为之后的自在设计，市场经济如此，民主政治如此，其他机制也是如此。

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